你好，我是牛多金。欢迎来到我的得到课程《跟牛多金学开小型餐厅》。

　　这一讲我们来讲选址。

　　选址的重要性自然不用多说，因为它直接决定了门店的人流量。当一家店一开始没有很强的线上或口碑营销能力的时候，有多少人能够在线下看到你，并且很容易的走到你的门店中，直接决定了开店头几个月的生意。

　　首先，我觉得选址千万不能急。我和我的合伙人每开一家新店，都要提前3到6个月就开始看位置。通常有这么几个步骤:

　　第一步是根据预算选定大致的选址范围;

　　第二步结合门店的定位、经营模式进行第二轮筛选;

　　第三步对商圈进行实地考察完成第三轮筛选;

　　最后，才是在目标范围里，等待好位置的出现。

　　先说预算这件事，我们是怎么考虑的。

　　资金是选址的最大约束条件，一定要在一开始就想清楚，这样能够避免做一些头脑发热的决定。

　　我们开第一家店之前，就决定租金投入不能超过启动资金的四分之一，这样开业后的经营压力会小一些。按行业惯例，第一笔租金通常需要一次性交半年甚至更多。我们开第一家店，第一笔房租花了24万元，就是半年的租金加两个月的押金。

　　划清自己的承受范围之后，基本上我们就知道自己能够租得起的商圈范围了。因为不同地方的租金水平，基本上是可以通过公开渠道查到的，比如像58同城这样的信息平台。

　　根据经营模式筛选商圈

　　当然了，在一个偌大的城市里，处在预算范围内的地段往往会有很多。

　　比方说，可供选择的有一线商圈位置比较偏的店铺，也有二、三线商圈里位置比较好的店铺，有临街的位置,也有购物中心的位置。那究竟该怎么选呢?

　　我的答案是，结合门店的定位和经营模式来考虑。

　　一般来说，根据主力客群不同，可以粗略地把小吃快餐店，分成三种选址类型:

　　第一种是以白领为代表的稳定客群，这种小店的营业额，主要靠工作日的午餐。所以这样的店，在CBD会看到很多。

　　第二种是社区小店，做熟客生意，一日三餐至少两餐都供应，主要靠口碑。像得到上有课程的南城香，就属于这种类型。

　　第三种就是购物中心或者旅游区，主要靠假期人流。客群可能不固定，但辐射范围广，适合做网红小吃。

　　比如我的一个朋友开的一个叫“夸父炸串”的炸串品牌，就属于这种类型。它没有堂食，只有档口，用纸袋子给顾客拿走，边走边吃。他选址就专门挑一级商圈的地下一层，因为档口店面积小，租金不会太高，但这样的地方人流量够大。

　　前面我说了，我们自己当初想开的是一家川渝小吃店，而且我们希望这家店，是一家能让人感觉轻松、有温馨感的小店，适合情侣两人下班回家路上吃一顿。所以我们对这个店的定位,就不是纯粹的白领快餐店，而且我们当时也没有太多的钱,开不到CBD和购物中心里去，所以我们更倾向社区选址。

　　我们的第一家店，最终选中了北京的美术馆东街，是因为看中这个位置有个独特的优势——它其实有三类客流人群:

　　第一类是附近社区居民;第二类是游客,周末会有很多去美术馆看展的人;第三类是上班族，100米范围内有个文创园，在里面上班的人也会是一个重要客源。

　　也就是说，这个地方是多种客流的交汇地带。这种不同客流交汇的地段,其实是比较理想的餐饮选址地段。

　　但如果你的定位还不清晰，不知道自己属于刚才讲的三类门店中的哪一类，有一个方法，叫“跟随策略”。也就是，你可以找一家同类型的做的不错的连锁餐饮品牌，去分析它的选址策略,找出它生意好的店和不好的店，看看差别在哪，然后模仿它成功的选址经验。

　　很多人看到这里会觉得，不行，我就是更喜欢一线商圈的一线位置，毕竟好的位置直接决定了早期的客流，不如咬咬牙租个贵的，背水一战!

　　但我想告诉你,如果不是做网红小吃档口，这种非要在一线商圈一线位置的类型，我认为尽量不选一线商圈，而是选二、三线商圈里的显眼位置。为什么呢?

　　首先，一线商圈竞争太激烈，入驻的基本上都是大品牌，一家刚起步的小店，很难快速脱颖而出。

　　其次，开第一家小店多半是资金有限的,抗风险能力弱，稍微经营不善可能就会倒闭。一线商圈的一线位置资金占用量实在太大。

　　那又有人说，我可不可以在一线商圈周边找个地方呢?

　　我们这些年开店选址的过程中，经常会看到不少号称自己是一线商圈的商铺。去了才发现，它们可能确实离某个知名大商场很近，比如就在旁边紧挨着。但是你要知道，一线商圈客流的吃饭需求往往都在商圈内就已经被消化了，很难带到周边的位置。所以这类位置典型属于想蹭一线商圈的流量，但到最后只能干瞪眼、吃剩的。

　　所以，从性价比来说，我会比较喜欢二、三线商圈的主动线位置，而且这个商圈最好还是自己足够熟悉的地段。因为熟悉就代表你所了解的信息相对充分，判断出错的几率会低得多。但绝大部分情况是我们所选择的位置往往是自己不熟悉的，那么，我们要做的就是在做决定之前,把它变成自己足够熟悉的地方，反复去、反复考察。

　　这就是接下来我会讲到的，对商圈的实地考察。

　　商圈考察看三件事

　　实地考察商圈，我认为重点就看三件事:人流量大小、主动线在哪、这里的店铺赚钱不赚钱。

　　先来说怎么看客流量大小。

　　我自己用过最土的方法，掐表数人流。就是找商圈里人流量比较大的点蹲一天，看我眼前到底经过了多少人。什么地方人流大呢?可以是入口、出口，也可以是核心地段的商铺门口，在淘宝上买个计数器，每经过一个人就按一次表。这个法子很土，但真的非常直观有效。

　　再来说怎么测量商圈的人流主动线。所谓主动线，就是大部分人在这个商圈里的移动路线,在主动线上的商铺，自然人流就多嘛。

　　怎么测呢?还是土办法，跟人走。

　　比如考察CBD商圈，就从中午11点半，跟着出来吃饭的白领，一次跟着1~2个人，看他去哪儿，怎么走的。坚持两个礼拜,就能收集到二三十个用户的路径，主动线自然就清晰了，也就知道哪些店铺位置是在主动线上的。

　　第三个考察最重要，也就是要去估算这里店铺的营业额，看这个商圈的店铺，到底有多赚钱。如果这里的店本来经营得就不怎么样，你开一家新店想鹤立鸡群也不太可能。

　　你可能会问，这怎么调查呢，别人也不会告诉我。其实有办法，选出几家跟自己想开的店类似的店,等快打样的时候，进去点一份餐，去看它的流水单号是多少,再用流水单号乘以它大众点评上的客单价,就能知道它一天的营业额大概是多少钱了。

　　这里有个小提醒，有可能堂食跟外卖不是同一套流水单号。其实方法差不多，也是等快打炸的时候，点一单外卖，就知道他的外卖流水了。外卖跟堂食加起来，你就知道这家店的日营业额了。

　　了解了营业额有什么用呢?

　　给你一个参考标准。租金占营业额比例12%~15%，是一线城市当中的标准店铺。10%以下就很厉害了，比如说，海底捞只占4%。这个比值超过20%就要拉警报了，如果飙到了30%，那就证明你的选址是失败的。

　　这样的考察通常会持续一段时间，比如一到两个月。因为我们不仅要了解从早到晚的情况有什么区别，还要了解平日和周末的情况有什么区别，甚至还要了解下雨天的情况到底是怎么样的。我们一定要对一个商圈足够熟悉了，再去做决策。

　　在进行了一段时间的考察后，我们就会进一步收窄选择的范围，比如锚定两到三个商圈。

　　这时候就进入等待期，等待一个好位置出现。选址不是一开始想好选什么就能选什么。现实中我们遇到的情况经常是，看到一个店面觉得太好了，但是马上被别人租了。我们说选址选址，很多时候,其实是等址。

　　找中介当然是可以的，在58同城之类的分类信息平台上就很容易联系到他们。我们有时候也会跳过中介，直接去敲物业的门，问他们有没有店铺最近在放租，为的是能省下一笔中介费。

　　最后，根据我的经验，还有一个很关键的问题:要高度关注门头，也就是店面招牌的曝光度。

　　有的店地理位置看起来不错，但门头很难被各个角度路过的人看见，这种情况你要是租下来了就会很吃亏。比如德克士的选址就有一条原则是绝对不选购物中心地下一层的店铺。当然也不是说这种选址就要因此放弃，你也可以跟物业谈，看看能不能在主动线上给广告位露出。

　　有些路边的店也会有这种问题。冬天去看，招牌看得很清楚，因为门口的树叶都掉光了，可到了夏天再去看，店铺招牌就会被挡得干干净净。

　　本讲小结

　　这一讲我们讲了选址，包括怎么确定预算，怎么根据你想开的店的经营模式去选择商圈的类别，最重要的是要对目标范围的商圈有充分的考察再选址。

　　选址往往可能会花上好几个月的时间，我建议可以跟上一讲说的品类定位的考虑，同步进行。

　　思考题

　　你可以在留言区，和大家一起来聊聊，你经常去的一家餐厅，它有什么选址上的特点，具体是什么吸引了你?

　　下一讲，我们继续探讨，如何做好门店装修。我们下一讲见。

　　划重点

　　1.一开始确定能投入到房租上的资金上限，缩小目标范围，建议不超过启动资金的四分之一。2.多样化的客流的汇集处，往往是理想选择。

　　3.二、三线商圈的主动线可能是性价比更高的选择。

　　4.跟随定位差不多的连锁品牌去选址，也是一个选址方法。

　　5.商圈实地考察要至少搞明白三件事:人流量大小，主动线在哪，这里的店铺赚钱不赚钱。并且考察至少前后有一个月。